如何在俄购置不动产？

主持人：划算的卢布汇率和良好的俄中关系背景使在俄购房成为极具吸引力的投资。中国人是对俄房产最感兴趣的远邻国家，他们首选莫斯科和圣彼得堡房源，此外中国国有企业和私营公司设有代表处的西伯利亚和远东各大城市也是不错的选择。专家表示，中国人大概从2005年开始在俄大量购置房产，十年间他们对地区的偏好几乎没有发生改变，但对高端房源的需求显著增加。如果说8至10年前，俄罗斯不动产价格平稳上涨，中国买家还是在睡城购置整套廉价房源以转手赚钱，那么如今中国买家则是出手越来越大方，他们开始考虑市中心的昂贵房产，用于自住或长期投资。

俄罗斯法律允许外国人在俄购置不动产，但也有一些限制和法律上的细微之处需要提前了解。我就此问题向北京德和衡律师事务所莫斯科分所主任原毅女士进行了咨询。
主持人：原毅主任，你好！现在来俄罗斯经商、学习、旅游的中国同胞很多，也有很多中国人在俄罗斯买房。那么，在俄罗斯购房有哪一些针对外国人具体的法律法规呢？

原毅主任：主持人好！听众朋友们好！非常高兴在今天的节目中和大家一起讨论有关外国人在俄罗斯购买房产方面的法律问题。从大的原则上来讲，根据俄罗斯宪法的规定，外国公民与俄罗斯公民享有同等的权利和义务。但是法律另有规定，和国际协议当中另有约定的情况除外；那么外国人在俄罗斯做为自然人的法律适用问题，我们可以来看一看俄罗斯民法典中有关私法方面的规定，比如说在第1195条当中就规定：外国人做为自然人在一般情况下是适用其国籍所在国的法律；但如果外国人在俄罗斯是具有长期居住的，那么就会适用俄罗斯的法律，这是什么意思呢？我们可以举一个简单的例子，比如说在俄罗斯买房是需要配偶的同意，甚至有时候是需要公证过的配偶的同意书，但是在中国如果买房，配偶的同意就不是一个必要的条件；那么，要是按照俄罗斯的民法的规定，中国人如果是在俄罗斯买房，如果这个中国人在俄罗斯有绿卡，有的人也叫蓝卡，就是有这个长期居住的话，他就应该遵守俄罗斯的法律，需要取得配偶的同意；如果是在俄罗斯临时居留的情况就可以按照中国的法律来实施，可以不用进行公证配偶的同意；当然了，在实践当中，对于外国人来讲，很多地方，比如说公证处还是为了更多的保险起见，它会要求外国人也来出具证明，这个就是属于在法律的实践当中适用上的一些区别了；做为外国人在俄罗斯买房具体来讲并没有什么特别的规定，基本上是跟俄罗斯（人）是一样的，除了刚才我上面谈到的这些问题。但是，这里边我想提到一点，就是在农业用地上，是有特殊规定的：外国人是没有权利购买农业用地的。这个也是做为一个方面来跟大家介绍一下。

主持人：据我所知，房地产有期房和现房以及二手房几种。期房大家都知道是购买楼花，也就是在楼房建成之前，就付款购买；而现房指的就是已经建成的房子；二手房是本身已经有主人，而房屋主人有意向交易给别人的房子。那么在购买这些房子的时候，国人需要注意的有哪几点呢？在价格上又有什么样的不同呢？

原毅主任：确实是这样，在实际购买房产的时候，一般会出现这么几种情况：第一种，就是我们所说的购买楼花，也就是还没有建成的房子，在购买这种房子的时候，一般是由买方和施工方签订一个协议，这个协议还不是叫做"房屋购买协议"，而是按照俄罗斯第214号的联邦法律，签订的是一个参与建设楼房的合同，因为房子还没有建成，这种房子一般来讲是比较便宜的，但是也会存在很大的风险，尤其是现在俄罗斯处于经济危机，汇率也不稳，如果一旦出现施工方资金链的问题，往往会出现不按时交工、甚至停工的情况，那么，这里面就需要注意在合同当中一定要写明完工交房的期限，一旦遇到这种问题的话，可以通过法律的手段来保护自己的权益。这是对于楼花方面的；第二种情况就是说购买现房，这里指的也是新房，就说刚刚建成的新房，这种情况下，一般就会签订"买卖协议"了，一般是和开发商或者是建筑商进行签订。这里面也有两种情况，第一种情况就是说房子虽然建成了，但是还没有通过验收，做为开发商或是建筑商还没有取得产权，在这种情况下，一般是先签订一个预备的"购买协议"，在开发商或是建筑商获得产权以后，才会签订正式的"房屋购买协议"，这是第二种情况；第三种情况就是我们说的二手房，也就是旧房，这个一般是和原来的房东来签订协议，像我们所说的，在房产交易过程当中，需要注意的问题，或者是说经常会碰到的一些问题，往往就是指的这类房子的交易。如果说有哪些问题需要注意，我想大致最重要的是有这么几点：第一点，就是首先要确认房产权属的真实性，也就是说（他）到底是不是真正的房主，在以前，在俄罗斯要想确认他是不是真正的房主是以什么来认定的呢？就是他要出示他的房产证或是地产证，但是在很多年的实践当中往往会出现这样的情况，就说他有些房产证在卖了房子之后，或者说他的房子本身有过什么调整，换了一个新的房产证之后，他原来的房产证并不交回，所以说，在实践当中有时候甚至会出现这个房子被多次买卖，甚至来骗取定金的这种情况，这是以前我们也经常提醒客户的一些情况。但是从今年（2016年）7月15号开始，俄罗斯有一部法律的修正案生效了，这个法律就叫做"俄罗斯不动产权利及交易国家登记法"。这个修正案从7月15号开始实施，它是这样规定的：就是说从这一天开始，就不再颁发不动产的权属登记证书了，也就是不再发房产证和地产证了，那么产权的确认、产生和转让是通过什么来认定呢？都必须要通过不动产权利及交易国家统一登记簿的摘录予以确认。当然，它这个确认只能是确认出具当天的权属登记的状态。那么当然以前已经颁发的产权证依然是有效的，但是这个产权证已经不能够反映一个动态的过程，也就是现在是个什么样的状况。所以说，在购买房子的时候，一定要进行再一次的确认，可以去取得相关的摘录的信息，这是需要注意的一点；再一个需要注意的一点就是需要看一下这个房产是否有权属的纠纷，这个主要是指需要核实一下这个房产有没有处于被抵押或者是被冻结，又或者是正处在法院在处理的什么纠纷，或者是被法院列入被执行的财产等等这方面的一些情况，也是需要注意的；再一个需要注意的就是关于房主的情况，比如说他可能有些房子是有好几个房主；或者是有些房子它是有好多人在这个房子里登记居住的；在购买这个房子的时候也需要注意都要取得这些人的相关的一些同意的证明；甚至说，有一些大型的交易更加谨慎一点，甚至会查询一下国家的这种信息的登记库，比如说，卖方是否有精神病史，是不是精神病患者，以防将来，（交易）合同被认定是交易无效。所以，总体来说，比较重要的就是需要注意这些方面，主要的目的就是通过我们的审核来防止将来这个房产买卖的协议出现无效协议或者是在将来出现争议的情况发生。

主持人：二手房的着重点是房屋产权是否合法，俄罗斯法律规定：不具备生活能力的，如：未成年的儿童、失去自理能力的老人、以及残疾人拥有房屋产权的、只此一套房屋上述几类人的房屋是不能交易的，即使交易了也是违法交易，是否有这样的具体法律法规？

原毅主任：关于这一点，在法律上，比较明确规定的保护他们这个权利的有这么几类人：主要是涉及到未成年人；另外包括精神病人；或者是在法院已经认定的是属于行为限制能力人或者是无行为能力人。在房屋交易过程当中，他们的合法权益是明确被法律保护的。对于刚才主持人提到的其他的比如说老人或是残疾人在法律当中并没有明确的规定，但是在实践当中如果出现相应的侵权行为，那么完全可以通过法院经过司法程序来解决。所以说，我们在购买房产的时候如果出现有上述的这些类型的人员在，我们就应该更加注意各方面的一些文件的审核。

主持人：在购买不动产的时候是自己直接购买还是出于安全起见，通过房屋中介公司办理购买哪一个更好呢？

原毅主任：鉴于刚才我们上面所提到的这些情况，因为买房尤其是比较大额的交易的话，我们还是建议通过房屋中介，通过律师来进行办理。

主持人：外国人在俄罗斯购买了不动产，如果准备转手的话，有哪些规定呢？
原毅主任：是这样，如果说我们在购买了房产之后，我们想去卖，这里面主要涉及到的是有关税收方面的规定。以前也听到过一些客户来问，就说在买房的过程当中是不是也需要缴税？是这样的，在买房的过程当是不需要缴税的，但是在卖房的过程当中就有一些相关的规定了。那么我们在说这个规定之前我想先明确两个概念：一个是叫"税务居民"，还有一个是叫"非税务居民"。什么叫"纳税居民"呢？也就是说，在连续12个月内，如果在俄罗斯居住的时间总计超过183天，那么这类人我们就认为他就是属于在税法当中规定的"纳税居民"；其他的就是属于"非纳税居民"，这里面这个概念我们不要混淆到俄罗斯人还是外国人，也就是说，俄罗斯人也有可能会成为"非纳税居民"，如果他没有在十二个月之内连续累计居住到这么多（183）天，那么即便是我们是外国人，如果我们达到了这个条件，我们也可以是属于"纳税居民"，这两个概念我们首先可以先来明确一下。那么对于"纳税居民"来讲，如果说，我们买的这个房子，（产权存续期超过5年），例如是在居住了5年以后我们去卖这个房子的话，我们是不需要交任何的所得税的；这个规定也是一个比较新的规定，在这之前不是5年，而是3年，这个5年的规定也是从2014年的11月29号在税法当中进行的一个改变，也就是说，要（产权存续期）如居住5年以后才可以不交税。那么当然还有几种特殊的情况，即3年以后也是可以不交税的，这个主要是涉及到比如说接受遗产继承、或者是赠与，在家庭成员或是近亲属（之间的），或者是房产在私有化的过程当中取得的，主要有这么几种情况是属于三年的，正常情况下都是5年，如果说在5年之内进行交易的话，对于你所购房的价格和你卖房的价格，中间的差价，是需要缴纳个人所得税的，它是有这么一个规定。

主持人：外国人在俄罗斯购买不动产，是不是也可以在银行贷款呢？
原毅主任：这个就不是法律所调整的范围了，这个就是由各个银行他们自己来决定。比如说，有些银行对外国人就不贷款，只要是外国护照，它就不做这个银行贷款，有些银行它是可以做银行贷款的，只是这个贷款利率各有不同，就要大家自己来计算一下是否合适，一般来讲，对外国人的贷款利率也都是比较高的，这就是各个商业银行自己内部的一些规定了。

主持人：在这里，我们十分感谢原毅主任回答我们的问题。谢谢！
原毅主任：谢谢主持人！谢谢各位听众朋友！再见！