记者：今天我们很荣幸地请到了莫斯科中华房产的首席执行官乐伟先生来到我们这里，我们想请他为我们介绍一下目前俄罗斯不动产市场的一些情况。
乐伟：目前整个大的趋势是在最近半年莫斯科的旅游行业增速非常快，比去年递增了超过50%，这无形当中就带动了很多本地的华人以及国内的一些华人对俄罗斯旅游行业的宾馆业进行投资。现在很多的华人把资金投入商业不动产的投资领域。
记者：您能先为我们介绍一下莫斯科的办公租赁市场的情况吗？
乐伟：办公租赁市场的话，目前来说2017年对比2016年，去年第四季度交付的办公写字楼的面积大约是10万平方米。根据数据统计办公租赁市场去年是跌入谷底的。去年一年的交付使用面积是25万平米，而2016年开发商向市场提供了55万平米的办公写字楼，超过了两倍。所以整体上讲去年的办公写字楼出租率很低，可供挑选的余地很大，特别是有些客户花同样的资金可以从B级写字楼转到A级写字楼。同时一部分国外的租户在2017年有回流的迹象。他们在离开一段时间后又重新返回了莫斯科的高端写字楼的租赁市场。以上是2017年的一个情况。
记者：前两年经济不景气，很多新建的办公楼都非常的漂亮但是出租率并不是很高，今年的情况有好转吗？
乐伟：去年年底到今年年初有一定的回暖。今年一部分外资企业回驻莫斯科，他们又开始找高档的办公写字楼。一些黄金地段又会出现供不应求的这种情况。
记者：您能说一下对于华人和外国投资者来的不动产有哪些投资形式呢？
乐伟：对于外国投资者或者本地人来说不动产投资大概有七种形式。第一种就是新建住宅，对期房进行投资。第二种就是投资二手房，就是买下来以后进行出租。第三种就是商住两用或者是办公室。第四种就是在这边参与众筹项目。但是这种外国投资者参与的非常少，华人对这方面也很生疏。第五种就是利用合股基金进行投资，这种也是主要以俄罗斯本地的投资者为主。第六就是境外不动产，在欧洲和其他国家。这类投资都是俄罗斯人进行投资。第七种就是酒店和商务住宅的投资。这一类华人目前非常感兴趣。毕竟2018年俄罗斯即将举行世界杯足球赛。
记者：我想请您再详细介绍一下新建住房的投资和出租门面房的投资这两个方面。
乐伟：新建住房2017年与去年同期相比的话出售住宅的总量大约提升了5%。目前新建住房可供挑选的余地非常大，每个公司都在进行促销打折。促销的折扣从10%到25%不等。甚至一些买家再等了一段时间以后还能买到非常便宜的房子。现在的情况就是新建的住宅非常多但是需求不大。
记者：商业租赁不动产是什么状况呢？
乐伟：商业租赁的不动产有两种，一种是商住两用，这种房产本地的俄罗斯人不是很看好，因为他们认为生活和工作不应该在一起。华人一般觉得商住两用非常的方便。商住两用房产挑选的余地不大。但是有些好的商业不动产的回报率是非常不错的，比如说我们最近打理的一个项目就是整栋楼进行出售。它的回报率非常高，7年可以回收成本。整栋楼的使用面积为650平方米，是两层的。现在是100%的入驻率。对外出租的租金一年是1000万卢布（折合122万人民币）。售价6500万卢布（795万人民币）。实打实算6年半就可以收回成本。公司对外出租要交一部分的增值税，但是公司的名义对外出租非常的稳定，合同一签11个月。所以从我们的这个角度看这个项目的回报率就非常的高。这就是一个典型的商业地产的投资。
记者：那么俄罗斯商业不动产租赁的租金变化幅度大吗？
乐伟：正常在合同范围内是不超过10%递增。每家公司都是自己定的。因为存在通货膨胀的问题，但是不会超过10%。
记者：对于华人和外国投资者来说投资哪个领域的不动产更加有利可图呢？
乐伟：从大趋势来说现在旅游和宾馆行业是一个刚性需求，毕竟现在中国旅游团越来越多，再加上明年的世界杯。现在俄罗斯的宾馆硬件设施和国内相比还是有一定的差距。但是每年上百万华人来俄罗斯旅游这是一个事实。旺季的时候宾馆爆满，在这种情况下，宾馆和青年旅馆或者是日租房就具有一种潜在的优势。现在大型的商场百货公司都在招会中文的导购或者中国留学生去兼职。
记者：投资商业不动产每年交的税高吗？
乐伟：财产税是购买后户主必须缴纳的。民宅的话是每年0.1%到0.2%之间。商业不动产的话是0.2%到2%之间。整体上讲比民用住宅要高。但是和整个不动产的价值相比只是很小的数字。
记者：外国投资者能对零售业的不动产进行投资吗？比如说门面房
乐伟:这个问题很多人都在问。对于华人来说，开店你必须要成立公司，必须要有会计做报表，申请工卡。从这个角度来说，一部分客户就觉得比较麻烦，这一系列的问题客户就会觉得繁琐，有些客户就会打退堂鼓。
记者：也就是说我们不可以购买这种商业地产门面房然后出租给其他人经营吗？
乐伟：对，只能自己经营，这里商业的不动产的经营方式和国内不同，但是也有可以购买然后出租给别人经营的，比如说像那些市场里。
记者：乐伟先生，非常感谢您能参加我们的节目，再见。
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