上海和深圳证券交易所的新证券交易在本周开始，导致需求激增。报价很快上涨 20%，尽管在快要收盘时资产价值有些回落。据财新报道，蛇口工业园和首钢绿能首个交易日收盘分别仅上涨14.72%和9.95%。尽管如此，显然对新投资产品的需求还是相当大。证监会于5月17日对首批9只房地产投资基金的证券进行了登记，截至5月底，对证券的申购申请已获受理。结果，在交易开始时需求大大超过了计划的发行量。
房地产投资基金最早出现于上世纪 60 年代的美国。起初它们主要由抵押贷款公司组成，但后来其活动范围明显扩大。如今，房地产投资基金主要拥有商业地产以及产生稳定资金流动的基础设施。可见，此类资金有助于解决两个问题。一方面，吸引私人投资到那些传统上由于投资回收期长而对直接投资没有吸引力的行业。而对于投资者来说，是获得一种风险相对较低的新金融工具——毕竟基础设施项目由国家控制。
在中国，基础设施投资长期以来完全由国有企业进行。另一方面，这首先可以保持就业和GDP的高增长率。其次，要实施大规模的国家发展计划。例如，在国家高铁网络的发展方面，中国是无可争议的世界领先者。在过去的 10 年间中国已投入使用的高铁超过25000公里，比世界上所有其他国家高铁的总和还长。
然而，这种做法开始导致经济的根本性失衡。由于基础设施建设主要以地方预算为代价，随着时间的推移，地方政府的债务规模开始接近临界值。在新冠疫情危机的影响下，局势进一步恶化。为了刺激经济活动，中国去年推出减税措施。而地方政府的预算也相当不足，据中国财政部原副部长张弘力称，地方政府在 2020 年吸引新的贷款来偿还旧债的情况占60%。财政刺激当然有助于中国 GDP 增长的快速复苏，但它也使经济中的债务量增加了 27%。
因此，仅靠国家来继续基础设施建设变得更加困难。我们需要转向以市场为基础的融资机制。正如清华大学经济管理学院金融系教授、系主任何平所说，新的投资工具会派上用场。
他说：“我认为基础设施证券投资基金的公开募集能够很好地发挥正面推动作用。过去基础设施建设通常是由政府出资，并通过银行贷款来解决，中间市场化的行为较少。现在我们更多的通过市场力量来解决基础设施建设，长期来看能够保证基建投资的效率。因为市场会对投资做出更好的市场化判断，鉴别其中的价值和风险，减少其中没有回报的低效率行为，进而推动基础设施建设朝着更有价值的方向前进。同时又可以调动更多的市场资本对基建项目进行投资，为经济增长发挥一定的推动力作用。”
中国监管机构自 2005 年起就在讨论引入房地产投资基金的可能性，但这个想法直到现在才付诸实施。政府的担忧与新投资金融产品的出现会导致房地产市场投机活动的增加有关。与此同时中国多年来一直在以各种方式与房地产泡沫作斗争。在这个市场上引起过热是非常不可取的。 尽管如此，还是找到了出路。目前的九只第一房地产投资基金专注于基础设施建设的优先领域，特别是垃圾回收处理、生物燃料电厂、工业园区、收费公路等物流基础设施。何平专家认为，这样的工具只能对市场有利。
他说：“我认为市场需要这类债券。从金融学的角度来看，基础设施投资有自己的信用风险以及和其他证券投资的特殊相关性。对投资者而言，这也是证券组合当中进行风险分散的一个很好的选择。另外，基础设施投资相对稳定的现金流，或者相对稳健的回报，对投资者也比较有吸引力。而且我们可以看到，产品价格呈现温和上涨，说明市场的需求还是比较高的。如果产品的利息也较高，人们预期市场的利率长期会下行，那这种既稳健又有不错回报的债券也会增加对投资者的吸引力。”
中国已将新型基础设施建设列为下一个五年计划的主要任务之一。新的基础设施，包括数据中心、智慧城市、新一代电信网络、智能交通、绿色能源等。它们将有力推动经济高质量可持续发展。因此，房地产投资基金证券交易的启动，看上去是为这些项目融资建立市场机制的及时雨。投资者无需担心：前9只基金均由国家发改委评选出。在股权结构方面对它们提出了严格的要求。这些项目已经接受过资金流动的可靠性和盈利能力方面的全面分析。这些基金现在已经从投资者那里筹集到大约 46 亿美元。
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