15:15 2021年12月09日
中国
缩短网址
作者:
0 194

与去年相比,中国城市开发商的土地销售量有所下降。其背景是,针对开发商的贷款要求更为严格了。上世纪90年代中期税改后,地方政府预算很大程度上依赖于房地产市场。那么,目前的现状对地方财政有何影响呢?

据路透社援引中国国家统计局资料,8月份的土地销售同比下降了17%。不仅从销售数字、而且从地块拍卖也可看出情势变化。6月到10月的地块拍卖,约有40%流拍,这些地块最终撤拍。显然,开发商对土地的需求下降了。

多年时间里,地方政府预算超过20%依赖于土地销售。尽管严格意义上讲,这不是纯粹的交易。按中国法律,所有土地或者是国家所有,或者是集体所有。因此,销售的并非是产权,而是长期使用权。1990年代中期税改后,地方有了更多的预算支配权,土地拍卖成为惯例。与此同时,地方预算需承担社会项目和经济发展的责任。

地方政府面临的问题是,税改后的税收分配体系发生了重大变化。如果说,1993年中央财政拿到总税总量的22%,那么1994年,该比例已经上升到56%。这样,地方政府陷入并非简单的状态:一方面,需要承担主要社会经济项目支出,另一方面,手头上所剩税收金额不多。

恰在此时,房地产市场的日益增长提供了解决方案。地方政府开始积极组织地块拍卖,将土地经营权卖给开放商。其结果是,地方政府预算通过销售收入得到补充。所得资金用于发展基础设施和社会保障,中国得以实现GDP高增长。总体来说,预算结构本身在催热房地产市场。多年时间里,这种有效模式一直让所有人都感到满意。 

随着时间的推移,房地产过热达到令人生畏的程度。中国大城市房地产价格成为世界最高之一,出现了不少基础设施完善,但却没人住的鬼城。问题在于,地方政府规划民居建设时,主要考虑的是如何填满预算,而居民住房需求仅是最后的思考点。

中国政信投资集团首席经济学家何晓宇在接受卫星通讯社采访时指出,房地产市场纠偏有助于行业长期健康发展。

他说:“房地产行业对中国经济20来年的发展确实有所贡献,包括改善居民住房条件、增加部分房地产投资者的财富等等。但是到了发展的后期,中国房地产经济对国民经济产生了一些负面的影响,包括国民财富分配不合理、挤压消费以及影响实体经济等。”
   “长期以来,地方政府的财政收入主要都是依靠出让土地来获取。在房地产纠偏的过程中,无论是土地供给减少,还是购房者受房贷政策以及经济形势的影响,这些都会对房地产的税收或者地方财政收入产生较大的影响,甚至土地税收可能会显著减少。”

其它国家比如日本的实践表明,房地产市场泡沫早晚得破灭。那时,整个经济将陷于停滞。在目前局势紧张情况下,中国经济正在软着路,外经形势也并不乐观。中国政府多次提及经济转型问题。出口和投资已不再有效运行。中国人均GDP增速非常快,可以预见,10年中将接近中等发达国家水平。庞大的内需市场,或成为新的增长动力。现在迫在眉睫的是发展内需,但房地产过热形成障碍,老百姓将闲余资金都投向地产。因此,需采取坚决措施。专家何晓宇认为,开始阶段会有一些阵痛,但长期看,对经济稳定有好处。

他说:“近几年国家在宏观调控房价,但是总体上非常慎重。当前我认为纠偏的时机已经比较成熟,预测纠偏会带来房地产价格适度的下降。”

中国金融管理部门首先拿开发商“下手”,对他们的金融稳定严格要求。房地产项目获得贷款变得不那么容易了。恒大集团出事后,管理部门更加审慎了。这样,建筑增速大大放缓,与之相伴的是新地块需求也下降了。

据路透社报道,中国各地区地块销售下滑不尽相同。天津市和辽宁省的情况要更为复杂些。8月份,辽宁省46个拍卖地块,仅有19个成交。穆迪预测,该省预算将遭遇重压。但专家何晓宇认为,问题是可以找到解决方案的。已有多年时间在讨论房地产税的问题,也许,这一进程将加快,这样,地方政府预算将再次获得不菲的收入。

他说:“虽然在房地产纠偏的过程中地方政府出让土地获取的财政收入将减少,但是我们可以用经济发展带来其他行业的税收来填补这一空缺,比如消费税以及目前注重的高科技产业税收,同时加快房产税的落地。可以说这是地方政府财政预算组成模式再平衡的一个过程。”

短期看,可通过这样的解决方案:用国有建筑单位来代替私营地产商。值得一提的是,此趋势已相当明显。2017年,有10家国有开发商动用2613亿元人民币购买了地块,而2020年,此数字增加了一倍。私营地产商则相反,缩减了近1/3。长期看,不能指望国有公司去带动整个市场。因此,只能考虑用新的税种、发展需求和创新来解决预算收入下降问题。房地产市场不会崩盘,但将不再是主要的发展动力。据穆迪预测,2021年开发地块的总体销售还是增长的,但明年将开始萎缩。不过总体来看,房地产市场的纠偏政策对于完善财政收入结构、推动经济全方位发展仍然是助益。

关键词
房地产, 中国
社区公约讨论