住房问题: 中国房地产市场上不断膨胀的泡沫具有何种威胁?

2021年1月，中国国家统计局透露，2020年中国房地产销售额突破17万亿元，创下历史记录。此外，国家统计局注意到2020年12月北京、上海、广州、深圳等大城市的房价都在上涨。

中国专家认为，这种趋势是国家经济发展的潜在风险。

中国人民大学公共管理学院房地产税评估研究中心教授曲卫东在接受俄罗斯卫星通讯社采访时指出，“郭树清主任所提及的那些问题，实际上是在过去十年左右的时间里市场堆积形成的。比如泡沫问题，特别是像北京、上海这类特大型城市，住房市场的销售价格与它的租金收益价值往往是背离的。然而在这种情况下仍然有很多人选择购买房产，是因为大家并没有什么好的投资渠道，与股票等其它风险较高的投资方式相比，投资房地产显然是更好的选择。毕竟根据过去几年的发展来看，房子的价格是一直在攀升。当然，这与前些年银行提供的杠杆也有一定关系”。

2020年中国房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。然而，12月的中央经济工作会议对投资投机问题和住房市场价格上涨问题予以了较高关注，政府决定降低房贷在各银行贷款总额中的比例。政府对房地产释放过热问题有着很好理解，并采取了措施解决这些问题，曲卫东教授在接受采访时说。

“针对这一情况，政府为今后的房地产发展规划了清晰的路线，出台了不少相关措施，比如限制个人买房数量，大力发展住房租赁市场，建立“租购同权”的社会保障机制，加强流动人口的住房保障措施等等。虽然这些规定由于多方面的综合因素导致见效不是很明显，但是政策的方向是正确的，需要加以时日才能逐渐发挥效果。因此政府应当坚定不移地去加强这些措施的贯彻执行力度，同时不断尝试去研究或出台一些补充性的新办法，比如提高持有多套房或投资房地产的成本，加大对第二套非自主空置住房的税收等，以让人们对房地产投资逐渐恢复理性，回归住房的本源，即房住不炒。”

房地产市场上的泡沫问题对任何国家的经济都构成严重风险，曲卫东教授接着说: 

“泡沫倾向无疑会给经济的发展带来潜在风险。我们可以看到，日本在上个世纪经历了房地产泡沫之后，近20年经济基本都没有起色。当前我们也面临着同样的风险，特别是从微观的角度来看，住房真正的本质性价值与市场交易的价格背离太大，这种背离的程度实际上就是一种泡沫。由于在房地产上附加了太多的资本，一旦泡沫破裂，就会导致房价迅速下跌，像贷款形成坏账等现象将给金融市场造成巨大影响。所以稳定房价是非常重要的。” 

中国不是房地产市场出现问题的唯一国家。俄罗斯中央银行银行监管保障司司长亚历山大· 丹尼洛夫不久前表示，央行担忧，在延长使从开发商手中购买新房可享受低至6.5%的优惠房贷利率的政府贷款补贴计划的情况下，俄罗斯房地产市场将出现过热的风险。虽然他表示，目前不担忧房地产市场出现泡沫，但各种潜在风险与抵押贷款发放额快速增长可能导致房价上涨有关。

美国媒体也报道了房地产价格上涨的情况。2021年2月初，今日美国(USA Today)报道了过去15年来房地产市场的最强劲繁荣。在新冠肺炎病毒大流行的背景下，人们开始搬离人烟稠密的城市。加上房贷利率创下历史新低，这一切使不动产行业变得像21世纪最初几年的房地产荣景期似的极富吸引力。2005年至2006年间的房地产市场繁荣导致了后来泡沫破裂，随后引发经济衰退。近来评论房地产市场泡沫开始成为美国分析师们的高频现象。加拿大也出现了类似情形。

据《全球房地产指南》杂志 (Global Property Guide)报道，中国香港的房地产市场在过去十年来因价格上涨和居民收入下降而受损，但目前状况稳定。按照香港差饷物业估价署(Rating and Valuation Department) 的数据，过去10年来，香港房地产价格涨幅超过200%。2019年香港房地产涨幅达到5.5%，2020年涨幅仅有0.66%，2020年四季度房地产价格甚至下降了1%。与美国不同的是，在新冠肺炎病毒大流行的背景下，香港的购房需求甚至出现了下降。